Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

31 december 2020

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer. Een strategische ontwikkeling, die goed is voor de stad en bijdraagt aan diverse doelen. Het te bereiken financiële projectresultaat moet op zijn minst neutraal en het liefst positief zijn.

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsassen;
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Bestemmingsplan Stad en Dorpen – februari 2020 (nog vast te stellen door de raad)

Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein is eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in totaal 250 fte. Het begrip “Campus Gasfabriek” is gedefinieerd in het  bestemmingsplan Stad en Dorpen.  

Er is een onderzoek gestart in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perpectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied.

Op het terrein staan nog drie bestaande gebouwen, de twee voormalige bedrijfswoningen (waaronder Villa Kakelbont, Zutphenseweg 8) en een portiersloge. De portiersloge is onderdeel van de aanstaande verkoop van het voorterrein (in eerste kwartaal 2021). Voor het sterk vervallen Villa Kakelbont is de verkoop on hold gezet i.v.m. eventuele reservering van de kavel voor een ontsluitingsweg achter S/park langs. De gesprekken met een potentiele koper zijn voorlopig gestopt. De andere bedrijfswoning wordt nog verhuurd en komt op termijn beschikbaar. Ook voor  kavels op het achter-terrein hebben 4 potentiële kopers zich gemeld.

Op het terrein zijn naast ontsluitingswegen en parkeerplaatsen nog een aantal uit te geven gronden, die deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Er is een stedenbouwkundige verkavelingsplan opgesteld om de exacte uitgeefbare gronden te definiëren. Inmiddels is een inrichtingsplan voor de openbare ruimte opgesteld als onderdeel van een nog vast te stellen “Masterplan Light” als basis voor de aanleg van de infrastructuur en de beeldkwaliteit van de bebouwing op het terrein.

Met tijdelijke gebruikers worden gebruiksovereenkomsten gesloten. De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek. De huidige verouderde parkeerplaats wordt vanaf het vierde kwartaal 2020 verplaatst naar het achterterrein. Tevens zullen enkele ontsluitingswegen worden aangepast. Het waterhuishoudkundige plan is nagenoeg klaar (januari 2021).

Op koers

Inhoudelijk vormt de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor die ontwikkeling. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Voor de Poort van Deventer Noord wordt een inventariserend onderzoek en een ontwikkelingsperspectief opgesteld vanuit eigenaren in het gebied in samenspraak met de gemeente.

Behoeft aandacht

Het Gasfabriekterrein is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van €0,18 miljoen (per 1-7-2020) is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans. De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €0,5 miljoen per 1-10-2020. De nog te maken kosten zijn €1,4 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten zijn nog €1,8 miljoen.  

Omdat de kavel Vila Kakelbont (Fittershuisje) gereserveerd wordt voor een ontsluitingsweg wordt gevraagd een beroep te doen op een risicoreservering voor de te derven grondopbrengsten.

De grondoverdracht en ontvangst grondopbrengst van het voorterrein wordt nu in 2021 voorzien, op het moment van vergunningverlening.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Nee

Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de jaarschijf van de begroting te melden.

Nee

Uitgangspunt is de GREX per 1-1-2020 die is opgesteld in het kader van de jaarrekening.

Nee

Behoeft aandacht

Er zijn geen risico's die ten laste van het gemeentelijk weerstandvermogen komen. Zoals aangegeven is er een risico voor mogelijk gederfde grondopbrengst vanwege reservering kavel Fittershuisje voor mogelijke ontsluitingsweg achter S/park langs.

Op koers

De GREX loopt tot 2022. In 2020 zal een herijking van het stedenbouwkundig beeld en het ontwikkelperspectief voor het gebied worden opgesteld.

In de grondexploitatie wordt uitgegaan van verkoop van de kavel aan de voorzijde, een kavel naast het ketelhuis en de portiersloge aan stichting de Gasfabriek in 2020, de afspraken hierover zijn vergevorderd en gedeeltelijk vastgelegd in overeenkomsten.

Daarnaast resteren uit te geven bedrijfskavels op het achtergelegen terrein aan de zijde van S/Park. Uitgangspunt in de grondexploitatie is dat deze in drie jaar vanaf 2020, nadat er meer duidelijkheid is over de ontsluitingsstructuur, worden uitgegeven.

Op het terrein is nog een bewoonde dienstwoning en achtergelegen bedrijfskavel, verkoop hiervan wordt voorzien in het laatste jaar van de GREX 2022.

Nee

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Zonnepark, overleg Poort van Deventer, en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

De vergunningverlening van de huidige activiteiten van de Gasfabriek is afgerond.  

In samenwerking met beleid (RO en Economie) is een voorstel gehonoreerd om in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” op te nemen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein.